L’estinzione del debito produce anche, in base all’art. 2878, n. 3, cod. civ., l’estinzione della garanzia ipotecaria. Tuttavia, l’ipoteca resta formalmente iscritta nei Registri Immobiliari. Fatto salvo quanto previsto dal Decreto Bersani bis per i nuovi mutui, con riferimento a quelli stipulati prima dell’entrata in vigore del Decreto medesimo molti ritengono, erroneamente, che sia obbligatorio procedere alla formale cancellazione dell’ipoteca: in realtà si tratta di un atto che determina costi per il mutuatario e che in molti casi non è necessario.
In primo luogo, si deve tenere presente che l’iscrizione si prescrive automaticamente dopo venti anni dalla sua effettuazione (cfr. Cass. Civ., Sez. III, 5628/2014, anche se è ben possibile procedere ad una nuova iscrizione nell'ipotesi in cui il credito sussista ancora): se il mutuo dura quindici anni, viene pagato regolarmente e il mutuatario non ha intenzione di vendere la casa nei successivi cinque anni, può tranquillamente dimenticarsi dell’ipoteca iscritta sull’immobile, perché essa “sparirà” da sola alla scadenza del ventesimo anno dall’iscrizione.
In secondo luogo, nel caso di mutui di durata ultraventennale, la durata ventennale dell’iscrizione dell’ipoteca fa sì che essa, qualora non sia rinnovata a cura della banca prima della fine del ventesimo anno, potrebbe essere già “sparita” al momento in cui termina il rimborso del mutuo.
Si può concludere che la cancellazione formale di una ipoteca già estinta per effetto dell’estinzione del debito risulta necessaria solo nei casi in cui l’immobile debba essere venduto (saranno l’acquirente e la sua banca mutuante a pretendere la cancellazione della formalità) o nuovamente concesso in ipoteca a favore di un diverso creditore del proprietario: in tutti gli altri casi, si può tranquillamente soprassedere, in attesa che maturino i venti anni dall’iscrizione originaria.
Sul piano pratico, la cancellazione formale dell’iscrizione di una ipoteca avviene (a spese del mutuatario che ha completato il suo rimborso) mediante un atto notarile di assenso alla cancellazione compiuto da un rappresentante della banca (senza il necessario intervento del debitore), e la sua annotazione, a cura del notaio, a margine dell’originaria iscrizione nei Registri Immobiliari.
Le informazioni sin qui fornite sono in parte obsolete, riguardano infatti i mutui stipulati prima dell’entrata in vigore del Decreto Bersani Bis.
Risultano essere obsolete per quanto riguarda la cancellazione dell'ipoteca per i mutui stipulati dopo l'entrata in vigore del Decreto Bersani bis (2007). Di seguito le informazioni aggiornate:
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Cancellazione automatica dell'ipoteca:
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Per i mutui stipulati dopo il Decreto Bersani bis, una volta estinto il debito, l'ipoteca viene cancellata automaticamente e senza costi per il mutuatario. La banca ha l'obbligo di comunicare l'estinzione del mutuo all'Agenzia delle Entrate, che provvede alla cancellazione presso i Registri Immobiliari. Questo vale per la maggior parte dei mutui recenti.
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Mutui stipulati prima del Decreto Bersani:
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Per i mutui precedenti al 2007, è ancora necessario un atto notarile per la cancellazione formale dell'ipoteca. Questo comporta costi aggiuntivi per il mutuatario.
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Prescrizione dell'ipoteca:
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Rimane valida l'informazione sulla prescrizione automatica dell'iscrizione ipotecaria dopo 20 anni se non viene rinnovata dalla banca, indipendentemente dall'estinzione del mutuo. Tuttavia, questa soluzione può creare problemi pratici in caso di vendita o di concessione dell'immobile in garanzia per un nuovo mutuo.
Le informazioni relative alla cancellazione automatica introdotta dal Decreto Bersani per i mutui più recenti aggiornano e semplificano il processo.
