Il pagamento del prezzo è l’obbligazione principale del compratore nell’acquisto di un immobile. Determinato in base a vari fattori come la tipologia, l’estensione dell’immobile e le dinamiche del mercato, il prezzo deve essere dichiarato al notaio al momento della stipula del rogito. Il notaio, in qualità di pubblico ufficiale, è tenuto a recepire le dichiarazioni delle parti e a richiamare la loro attenzione sulla necessità di rispettare la legge.
Indicazione del Prezzo e Valore Fiscale
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Prezzo dichiarato: Il prezzo indicato nell’atto di compravendita deve essere reale e veritiero. Dichiarare un importo inferiore (c.d. simulazione del prezzo) è illegale e comporta gravi conseguenze civili e penali.
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Valore catastale e sistema "prezzo-valore": Per le compravendite di immobili abitativi e pertinenze tra privati, le imposte di registro, ipotecaria e catastale possono essere calcolate sul valore catastale anziché sul prezzo effettivo, se l’acquirente opta per il sistema "prezzo-valore".
Questa modalità, introdotta dalle leggi finanziarie del 2006 e 2007, mira a contrastare l’evasione fiscale e a promuovere la trasparenza.
Conseguenze della Simulazione del Prezzo
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Sanzioni fiscali: L'Agenzia delle Entrate può accertare la violazione fiscale e richiedere il pagamento delle imposte evase, con sanzioni e interessi.
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Conseguenze penali: Nei casi più gravi, la simulazione può configurare il reato di frode fiscale, comportando implicazioni penali.
Dichiarare un prezzo inferiore a quello realmente pattuito in una compravendita immobiliare comporta responsabilità solidale tra venditore e compratore. Entrambi possono essere chiamati a rispondere per l'imposta evasa e le relative sanzioni amministrative.
Fonte normativa:
La responsabilità solidale è prevista dall'articolo 57, comma 1, del DPR 26 aprile 1986, n. 131 (Testo Unico dell'Imposta di Registro - TUIR), che stabilisce che "gli obblighi per il pagamento dell'imposta principale e dei relativi accessori incombono solidalmente sulle parti contraenti".
Inoltre, l'articolo 72 del DPR n. 131/1986 prevede sanzioni in caso di dichiarazioni mendaci o fraudolente. Questo rafforza il principio della responsabilità solidale in caso di simulazione del prezzo.
Ruolo del Notaio
Il notaio ha il compito di:
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Informare le parti sulle conseguenze legali e fiscali delle dichiarazioni mendaci.
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Garantire la conformità dell’atto alle normative vigenti. Tuttavia, non ha il potere di verificare autonomamente il prezzo dichiarato, salvo emergano elementi sospetti.
La dichiarazione del prezzo reale pattuito è un obbligo legale fondamentale per garantire la regolarità della compravendita. Il sistema "prezzo-valore" rappresenta un’opportunità per calcolare le imposte sul valore catastale, ma richiede trasparenza e rispetto delle procedure normative. È sempre consigliabile consultare professionisti qualificati per evitare rischi legali e fiscali.
