L’identificazione precisa di un immobile rappresenta un aspetto cruciale nella stipula di un contratto di compravendita, sia per garantire la validità dell’atto che per prevenire eventuali controversie future.
Tale identificazione si basa su due approcci complementari: la descrizione civilistica e l’identificazione catastale.
Descrizione civilistica e identificazione catastale
La descrizione civilistica di un immobile comprende elementi fondamentali come il comune, l’indirizzo, il piano, il numero dei vani, le pertinenze, i confini e le modalità di accesso. Questi dettagli sono essenziali per individuare con precisione il bene oggetto della transazione e per confermare la corrispondenza tra l’immobile e ciò che le parti intendono trasferire.
L’identificazione catastale, invece, si riferisce ai dati tecnici registrati presso il Catasto, come foglio, particella e subalterno, che servono a identificare univocamente l’immobile nel sistema catastale.
Questi dati sono utilizzati per calcolare il reddito fiscale del bene e per adempiere agli obblighi successivi alla vendita, quali la trascrizione nei registri immobiliari e la voltura catastale.
La prevalenza della descrizione civilistica
In caso di discordanza tra la descrizione civilistica e i dati catastali, prevale la descrizione civilistica.
La giurisprudenza, in particolare la Corte di Cassazione, ha chiarito che i dati catastali non hanno valore determinante rispetto alla descrizione fornita nel titolo e ai confini indicati nell’atto, a meno che le parti non abbiano concordato diversamente. Questa regola sottolinea l’importanza di un’accurata descrizione del bene nell’atto di compravendita.
Obblighi del venditore e conformità catastale
Il venditore è responsabile di garantire la regolarità dell’immobile anche sotto il profilo catastale.
Questo comporta l’obbligo di fornire planimetrie catastali aggiornate e conformi allo stato effettivo dei luoghi.
Dal 1° luglio 2010, la normativa italiana prevede che gli atti di trasferimento di diritti reali su fabbricati esistenti contengano:
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L’identificazione catastale dell’immobile.
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Il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto.
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Una dichiarazione resa dagli intestatari, o attestata da un tecnico abilitato, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.
Se si riscontrano difformità tra lo stato effettivo dell’immobile e le planimetrie catastali, queste devono essere sanate prima della stipula dell’atto notarile.
Nullità del contratto per difformità catastale:
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La nullità del contratto si applica solo in mancanza delle dichiarazioni di conformità catastale o se i dati catastali non corrispondono allo stato reale dell'immobile, salvo accordo esplicito tra le parti per sanare le irregolarità.
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L’atto è nullo se manca la dichiarazione di conformità catastale (o l'attestazione del tecnico) e se le difformità catastali non sono state regolarizzate o sanate prima della stipula.
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La nullità non deriva automaticamente dalla presenza di difformità catastali, ma dalla mancanza di dichiarazioni o dalla loro falsità.
Ruolo del venditore e del tecnico abilitato:
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Il venditore deve regolarizzare le difformità catastali, ma è opportuno sottolineare che il tecnico abilitato può certificare la conformità catastale solo dopo eventuali interventi di aggiornamento.
In caso di difformità catastale e mancanza di accordo esplicito tra le parti per sanarle, l'atto sarà considerato nullo, secondo quanto stabilito dalla normativa italiana.
Riferimento normativo:
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Art. 19, comma 14, del D.L. 31 maggio 2010, n. 78, convertito nella Legge n. 122/2010:
Gli atti pubblici e le scritture private autenticate, aventi ad oggetto il trasferimento di diritti reali su fabbricati esistenti, devono contenere, pena la nullità: -
L’identificazione catastale dell’immobile.
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Il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto.
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La dichiarazione, resa dagli intestatari o da un tecnico abilitato, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.
Chi può rendere l'attestazione di conformità catastale:
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Il venditore (intestatario catastale):
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Può dichiarare la conformità catastale sotto la propria responsabilità, assumendosi l'onere di garantire che i dati catastali e la planimetria corrispondano allo stato di fatto dell'immobile.
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Un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere):
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In alternativa, il venditore può incaricare un tecnico abilitato di verificare la corrispondenza tra i dati catastali, la planimetria e lo stato reale dell'immobile.
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Il tecnico rilascia un'attestazione di conformità che sarà allegata all'atto notarile.
Quindi:
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Se ci sono difformità catastali (ad esempio, la planimetria non corrisponde allo stato reale dell'immobile):
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Queste devono essere sanate prima della stipula dell'atto notarile, con l'aggiornamento dei dati catastali da parte del venditore.
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Oppure le parti possono accordarsi esplicitamente per regolarizzare le difformità.
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Se le difformità non vengono sanate e non c’è un accordo esplicito tra le parti:
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L’atto non conterrà le dichiarazioni richieste dalla legge.
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In tal caso, l’atto sarà nullo.
Importanza della verifica e della regolarizzazione:
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Prima della stipula, è fondamentale che il notaio e il tecnico abilitato verifichino la conformità catastale per evitare il rischio di nullità.
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Se le difformità non vengono sanate, le parti devono accordarsi formalmente per definire come e quando regolarizzarle.
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Ruolo del notaio:
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È vero che il notaio ha un ruolo cruciale nella verifica della conformità catastale, essendo tenuto a garantire che l'atto notarile rispetti i requisiti previsti dalla legge per evitare rischi di nullità.
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Verifica degli intestatari catastali:
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Il notaio deve identificare gli intestatari catastali e verificare la loro corrispondenza con i registri immobiliari per assicurare la regolarità formale della compravendita.
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Dichiarazione di conformità catastale:
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Il notaio deve garantire che l'atto contenga la dichiarazione di conformità catastale rilasciata dal venditore o l’attestazione di un tecnico abilitato, come richiesto dalla legge.
Controllo della corrispondenza tra planimetria catastale e stato di fatto:
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Il notaio non ha il compito di accertare direttamente la corrispondenza tra la planimetria catastale e lo stato reale dell’immobile. Questa verifica è di competenza del tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere), che deve rilasciare l’attestazione di conformità se necessaria.
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Il notaio si limita a raccogliere e includere nell’atto notarile le dichiarazioni fornite dal venditore o dal tecnico.
Conclusioni
L’identificazione accurata dell’immobile è essenziale per garantire una compravendita valida e sicura.
La collaborazione tra venditore, acquirente, notaio e tecnici abilitati è fondamentale per prevenire problemi futuri e assicurare il rispetto della normativa vigente.
