Quando si compra o si vende un immobile, è essenziale che l'atto di compravendita includa una serie di dichiarazioni relative alla regolarità urbanistica dell'immobile. Senza queste, l'atto è nullo, come stabilito dalla Cassazione. Le regole, aggiornate nel 2003 con il Testo Unico dell’Edilizia, distinguono tra fabbricati e terreni, ma si concentrano soprattutto sulla documentazione necessaria per i fabbricati, a seconda della loro data di costruzione e di eventuali modifiche.
Se un immobile è stato costruito prima del 1° settembre 1967 e non ha subito modifiche, è sufficiente che il venditore dichiari che la costruzione è iniziata prima di questa data. Se invece ci sono state modifiche dopo il 1967, è necessario fornire tutta la documentazione urbanistica che le giustifichi, come licenze edilizie o concessioni.
Per i fabbricati costruiti dopo il 1° settembre 1967, il discorso è diverso. In questi casi, è obbligatorio presentare la documentazione non solo per la costruzione originaria, ma anche per eventuali modifiche successive.
Un capitolo a parte riguarda i fabbricati che sono stati oggetto di condono edilizio. Se è stata presentata una domanda di condono edilizio (richiesta di concessione in sanatoria, domanda di regolarizzazione di abusi edilizi), è necessario fornire al notaio la concessione edilizia in sanatoria che il Comune ha emesso all’esito della pratica.
Se, come spesso avviene, il Comune non ha ancora emesso il provvedimento (nel qual caso la pratica potrebbe comunque essere considerata conclusa per “silenzio – assenso”), è necessario consegnare al notaio:
-copia integrale della domanda di condono con il timbro di ricevuta apposto dal Comune;
-copia dei bollettini postali con cui si è provveduto al pagamento della intera oblazione dovuta al Comune in relazione all’abuso condonato;
Infine, per quanto riguarda gli interventi eseguiti tramite la Denuncia di Inizio Attività (D.I.A.), è necessario esibire la documentazione depositata in Comune, la relazione tecnica e il certificato di collaudo finale. Dal 2010, però, in molti casi la D.I.A. è stata sostituita dalla Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.), che semplifica ulteriormente le procedure.
In sintesi, garantire la conformità urbanistica e catastale è fondamentale per la validità della compravendita. La mancata regolarità può portare alla nullità dell'atto o a responsabilità penali per dichiarazioni mendaci. Norme più recenti, come quelle del Decreto Semplificazioni, mirano a rendere le procedure più snelle, soprattutto in caso di interventi edilizi rilevanti o condoni.
