Il venditore deve garantire il compratore circa il fatto che l’immobile non sia gravato da diritti di terzi tali da pregiudicare l’acquisto (c.d. garanzia per evizione).
Trattandosi di beni immobili, l’accertamento sulla esistenza o meno di tali diritti di terzi può essere effettuato (ed è compito del notaio) mediante la consultazione dei Registri Immobiliari tenuti presso l’Ufficio del Territorio (già Conservatoria dei Registri Immobiliari).
In questi registri vengono riportati tutti gli atti di acquisto o di alienazione di diritti immobiliari compiuti da un certo soggetto.
In questo modo, partendo dal nominativo dell’attuale proprietario e risalendo indietro nel tempo attraverso i nominativi dei precedenti titolari dell’immobile, è possibile ricostruire la storia dell’immobile, conoscendo tutti i passaggi di proprietà o di altri diritti susseguitisi nel tempo e aventi per oggetto il bene stesso.
Sulla base dell’accertamento fatto dal notaio, le parti potranno avere una esatta rappresentazione della situazione giuridica dell’immobile, e il venditore sarà in grado quindi di prestare correttamente la garanzia per evizione.
Può succedere che, in base all’ispezione operata dal notaio, si scopra che l’immobile è gravato da diritti a favore di terzi: per esempio (è un’ipotesi molto frequente), una ipoteca iscritta a favore della banca che aveva accordato un mutuo all’attuale venditore. In questi casi, prima di procedere alla stipulazione del contratto di compravendita, il notaio ha il dovere di appurare quale sia l’effettiva situazione dell’immobile.
Tornando all’esempio, il venditore potrebbe avere già rimborsato per intero il mutuo alla sua banca, la quale quindi potrà prestare immediatamente il suo assenso alla cancellazione dell’ipoteca.
Oppure il venditore utilizzerà parte del prezzo ricavato dalla vendita per saldare il suo debito verso la banca: in questo caso il notaio organizzerà la stipula dell’atto in modo tale che parte del prezzo venga utilizzata per estinguere subito il debito residuo del venditore, e provvederà contestualmente, o nel più breve tempo possibile, a ricevere l’atto di assenso alla cancellazione dell’ipoteca.
Come si è detto, la ricostruzione della situazione giuridica dell’immobile avviene in base ad una consultazione, a ritroso nel tempo, dei Registri Immobiliari. Il notaio ha il dovere di risalire tanto indietro negli anni da poter esaminare tutti gli atti che si sono susseguiti negli ultimi venti anni. Questo termine trova la sua ragione nel fatto che le ipoteche si estinguono automaticamente per il decorso del ventesimo anno dalla data della loro iscrizione: la “copertura” degli ultimi venti anni consente quindi al notaio di accertare se vi siano o meno ipoteche che possano ancora rappresentare un pericolo per l’acquirente e che impediscano al venditore di offrire una piena garanzia per l’evizione.
Implicazioni della garanzia per evizione
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Tutela del compratore:
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La garanzia per evizione protegge il compratore dal rischio che il bene acquistato sia oggetto di diritti preesistenti vantati da terzi (es. proprietà, ipoteche, servitù).
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Se si verifica un’evizione, il venditore è tenuto al risarcimento dei danni, oltre alla restituzione del prezzo pagato.
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Ruolo del notaio:
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Il notaio, verificando i Registri Immobiliari, fornisce un quadro chiaro e dettagliato della situazione giuridica dell’immobile, tutelando le parti e riducendo il rischio di controversie.
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Il controllo si estende ai venti anni precedenti, in quanto il termine di venti anni è quello previsto per l’estinzione automatica delle ipoteche non rinnovate.
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Obblighi del venditore:
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Il venditore deve garantire che l’immobile sia libero da ipoteche o gravami al momento della vendita.
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In caso di ipoteche ancora iscritte (anche se il mutuo è stato estinto), il venditore deve provvedere alla cancellazione, eventualmente utilizzando parte del prezzo di vendita.
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Conseguenze in caso di omissioni:
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Se il compratore subisce un'evizione totale o parziale del bene, può agire contro il venditore per ottenere la restituzione del prezzo e il risarcimento dei danni.
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La mancata verifica da parte del notaio può dar luogo a responsabilità professionale.
Riferimenti normativi
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Codice Civile:
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Art. 1476: Tra le obbligazioni principali del venditore vi è quella di garantire il compratore dall'evizione e dai vizi della cosa.
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Art. 1483: Specifica che, se il compratore subisce evizione totale o parziale del bene, può richiedere il risarcimento del danno.
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Art. 1484: Stabilisce i diritti del compratore in caso di evizione parziale.
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Art. 2808 e seguenti: Regolano l'istituto dell’ipoteca e i suoi effetti.
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Legge 52/1985 (cosiddetta "Legge sulla trascrizione"): Regola le modalità di trascrizione nei Registri Immobiliari per garantire la pubblicità legale degli atti.
