Il venditore è tenuto a garantire che l’immobile sia privo di vizi occulti o difetti che possano comprometterne l’utilizzo o ridurne il valore. Questa garanzia, disciplinata dal Codice Civile, si estende anche alla conformità degli impianti alle norme di sicurezza vigenti.
Conformità degli impianti e normativa applicabile
Nel 2008, la disciplina relativa alla conformità degli impianti ha subito una modifica significativa. Inizialmente, un decreto legislativo di gennaio aveva introdotto l’obbligo di inserire negli atti di trasferimento una clausola che garantisse la conformità degli impianti alle norme di sicurezza o che permettesse di derogare a tale garanzia previo accordo tra le parti. Era inoltre prevista la consegna, o l’allegazione all’atto, delle relative certificazioni di conformità.
Tuttavia, nel giugno dello stesso anno, tale obbligo è stato abrogato. Nonostante ciò, il venditore continua a essere responsabile per i vizi dell’immobile, compresi quelli relativi alla conformità degli impianti.
Questo principio rientra nella più ampia garanzia per i vizi disciplinata dagli articoli 1490 e seguenti del Codice Civile.
Responsabilità del venditore
Anche in assenza di un’esplicita clausola contrattuale, il venditore risponde dei danni o delle spese che l’acquirente potrebbe sostenere a causa di difformità degli impianti rispetto alle norme vigenti. Pertanto, è fondamentale che le parti affrontino questa questione in sede di trattativa. Ad esempio:
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Il compratore potrebbe accettare di assumere i costi di adeguamento degli impianti, ottenendo in cambio una riduzione del prezzo di acquisto.
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Il venditore potrebbe provvedere alla messa a norma degli impianti prima della vendita.
Rimedi per l’acquirente
Se l’immobile presenta vizi occulti o difformità non dichiarate, l’acquirente può avvalersi dei rimedi previsti dal Codice Civile:
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Risoluzione del contratto: In caso di vizi gravi che rendano l’immobile inidoneo all’uso previsto.
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Riduzione del prezzo: L’acquirente può richiedere una riduzione proporzionale del prezzo (azione "quantis minoris").
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Risarcimento del danno: L’acquirente può ottenere il rimborso delle spese sostenute per l’eliminazione dei vizi o per il danno subito, qualora il venditore fosse a conoscenza dei vizi al momento della vendita.
Libertà contrattuale delle parti
Le parti possono accordarsi liberamente per derogare parzialmente alla garanzia per vizi, prevedendo, ad esempio, che l’acquirente si accolli i costi di adeguamento degli impianti o che il venditore limiti la propria responsabilità. Tuttavia, tali accordi devono essere esplicitati chiaramente nel contratto di compravendita per evitare future contestazioni.
Riferimenti normativi
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Codice Civile:
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Art. 1490: Il venditore è obbligato a garantire che la cosa venduta sia esente da vizi che la rendano inidonea all’uso o che ne diminuiscano il valore.
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Art. 1491: Non c’è garanzia per i vizi noti al compratore al momento dell’acquisto, a meno che il venditore non abbia dichiarato che la cosa ne era esente.
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Art. 1492: Il compratore può richiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del prezzo per vizi gravi.
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Art. 1493: Il compratore può anche chiedere il risarcimento dei danni, se dimostra che il venditore era a conoscenza dei vizi.
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Normativa sugli impianti:
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D.M. 37/2008 (ex Legge 46/1990): Regola la progettazione, l'installazione e la conformità degli impianti a norma di sicurezza. Prevede l'obbligo della certificazione di conformità per tutti gli impianti.
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Abrogazione dell’obbligo formale nel 2008: L’obbligo di esplicitare nei contratti di compravendita la conformità degli impianti è stato eliminato nel 2008, ma ciò non esonera il venditore dalla garanzia per vizi.
