La “Legge Bersani” del 2007 ha disciplinato la c.d. “portabilità dei mutui”: il Codice Civile prevede la possibilità che – per volontà del debitore – il creditore originario venga sostituito (“surrogato”) da un nuovo creditore, il quale fornisce al debitore la provvista per pagare il primo creditore. Nella prassi dei mutui, la Banca B eroga al mutuatario M un mutuo finalizzato al pagamento della precedente Banca A, la quale rilascia quietanza al mutuatario non avendo più nulla a pretendere. Da quel momento in avanti, il mutuatario dovrà pagare le rate esclusivamente alla Banca B. Il meccanismo ora descritto deve avere luogo senza costi per il cliente: anche il costo della prestazione notarile è posto a carico della nuova banca che subentra alla precedente. L’istituto della “surrogazione” opera – nel caso in esame – nel senso che a fronte dell’erogazione del secondo mutuo non verrà iscritta una nuova ipoteca: la Banca B sarà garantita dall’ipoteca già iscritta originariamente a favore della Banca A, la quale non verrà cancellata malgrado l’estinzione del debito che il mutuatario aveva contratto con la stessa Banca A. Il subentro della nuova banca nella garanzia ipotecaria verrà annotato, a cura del notaio, a margine dell’originaria iscrizione.
Nel settore dei mutui, la normativa introdotta dalla Legge Bersani ha portato due importanti cambiamenti a beneficio del mutuatario:
-
L’eliminazione della penale per l’estinzione anticipata del mutuo.
-
L’introduzione della portabilità o surrogazione del mutuo senza costi aggiuntivi, permettendo il trasferimento del debito residuo a un altro istituto di credito senza spese.
Esaminiamo nel dettaglio questi aspetti per comprendere l'impatto che la normativa ha avuto sul mercato dei mutui.
Estinzione anticipata del mutuo senza penale.
L'articolo 7 della normativa prevede che non siano consentite clausole o accordi che impongano al mutuatario prestazioni o penali nel caso di estinzione anticipata, totale o parziale, di un mutuo finalizzato all'acquisto o alla ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione o attività economiche da parte di persone fisiche.
Questo principio si applica ai contratti di mutuo stipulati a partire dal 2 febbraio 2007. In caso di violazione di tale divieto, le clausole in contrasto con la norma sono nulle, ma il contratto rimane valido. Grazie a questa disposizione, i mutuatari hanno la possibilità di estinguere anticipatamente il proprio debito senza dover sostenere costi aggiuntivi, rendendo più flessibile la gestione del mutuo.
La portabilità o surrogazione del mutuo.
L'articolo 8 della Legge regolamenta invece la surrogazione, che consente al mutuatario di trasferire il proprio mutuo presso un altro istituto bancario senza costi. In questo processo, il nuovo istituto di credito subentra al precedente nelle garanzie personali e reali già esistenti, come previsto dal codice civile. L’annotazione della surrogazione viene effettuata senza necessità di particolari formalità, a condizione che sia presentata una copia autentica dell'atto di surrogazione.
La portabilità del mutuo permette al debitore di approfittare di condizioni economiche più vantaggiose, come un tasso di interesse più basso o un piano di ammortamento più flessibile. Tuttavia, questa possibilità è valida solo se il finanziamento richiesto presso la nuova banca è pari al residuo del mutuo esistente. Qualora il mutuatario desideri modificare l’importo del mutuo, sarà necessario stipulare un nuovo contratto, affrontando i relativi costi di accensione.
Grazie alla portabilità, i mutuatari possono ottenere risparmi significativi, accedendo a condizioni contrattuali più favorevoli e migliorando la sostenibilità economica del mutuo.
Punti da precisare:
-
Applicabilità della surrogazione:
-
La portabilità è applicabile solo ai mutui per i quali il finanziamento del nuovo istituto di credito non superi il residuo del debito. Se il mutuatario richiede un importo superiore, si stipula un nuovo mutuo, che non beneficia delle condizioni agevolate della surrogazione.
-
Formalità per l’annotazione:
-
L’annotazione della surrogazione richiede una copia autentica dell’atto notarile e, sebbene non siano richieste formalità onerose, il processo deve essere gestito dal notaio con le dovute verifiche.
-
Non retroattività della normativa:
-
L’eliminazione delle penali per estinzione anticipata si applica solo ai contratti stipulati dal 2 febbraio 2007 in poi. I contratti stipulati prima di questa data possono prevedere penali, salvo diversi accordi tra le parti.
