La registrazione e la trascrizione del contratto preliminare di compravendita immobiliare sono due procedure distinte che servono a scopi diversi.
La registrazione è obbligatoria per tutti i contratti preliminari di compravendita immobiliare, indipendentemente dal fatto che siano redatti come scrittura privata o stipulati davanti a un notaio. Questo adempimento deve essere effettuato presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sottoscrizione del contratto e serve principalmente a soddisfare gli obblighi fiscali.
Attraverso la registrazione, infatti, si assolvono le imposte dovute, come quelle di registro, di bollo e, eventualmente, le imposte proporzionali legate a caparre e acconti. Tuttavia, la registrazione ha effetti esclusivamente fiscali e non garantisce una protezione legale contro eventuali azioni pregiudizievoli da parte del venditore.
La trascrizione, invece, è una procedura generalmente facoltativa per ciò che riguarda i contratti preliminari di compravendita immobiliare.
Questo adempimento si effettua presso i Registri Immobiliari e ha lo scopo di rendere il contratto opponibile ai terzi. La trascrizione protegge il promissario acquirente da eventuali comportamenti del venditore che potrebbero pregiudicarlo, come una vendita a terzi, l'iscrizione di ipoteche sull'immobile o il fallimento del venditore. Inoltre, la trascrizione funge da prenotazione degli effetti della trascrizione del contratto definitivo, garantendo che questi retroagiscano alla data della trascrizione del preliminare.
Mentre la registrazione è un adempimento obbligatorio finalizzato alla regolarizzazione fiscale, la trascrizione offre una tutela legale più ampia, rendendo il contratto opponibile ai terzi e proteggendo il promissario acquirente da eventuali eventi pregiudizievoli. Questi due adempimenti, sebbene diversi, giocano entrambi un ruolo importante nella gestione del contratto preliminare di compravendita immobiliare.
In sintesi, la registrazione e la trascrizione hanno funzioni diverse e, se il preliminare viene trascritto, è comunque necessario procedere con la sua registrazione per adempiere agli obblighi fiscali.
La L. 296/2006 (c.d. “Finanziaria 2007”) prevede la responsabilità solidale dei mediatori per la registrazione delle scritture private sottoscritte grazie al loro intervento. Ciò si traduce, ai fini della presente trattazione, nell’effettività dell’obbligo di registrare i contratti preliminari che vengono sottoscritti con l’ausilio del mediatore (come avviene per i preliminare sottoscritti in forma notarile).
La registrazione del contratto preliminare determina di per sé il versamento di imposta di registro in misura fissa (euro 168,00). E’ inoltre dovuta l’imposta di registro in misura proporzionale, con aliquota dello 0,5% sugli importi versati a titolo di caparra confirmatoria e del 3% sugli importi versati a titolo di acconto.
L’imposta di registro proporzionale (quindi quella riguardante le caparre e gli acconti) pagata in sede di registrazione del contratto preliminare si dovrà poi detrarre dall’imposta di registro proporzionale dovuta per la registrazione del contratto definitivo, cioè del rogito notarile.
Pertanto, al fine di evitare una doppia imposizione, è importante fornire al notaio copia del contratto preliminare registrato, con gli estremi di registrazione.
Le informazioni fornite sinora riguardo alla registrazione del contratto preliminare necessitano di alcuni aggiornamenti per riflettere le normative attuali. Infatti, è fondamentale aggiornarsi sulle modifiche normative, specialmente quelle in vigore dal 1° gennaio 2025.
Registrazione del Contratto Preliminare
La registrazione del contratto preliminare di compravendita deve avvenire entro 30 giorni dalla sua sottoscrizione. Se il contratto viene stipulato con atto notarile, è il notaio a occuparsi della registrazione entro lo stesso termine. Questo obbligo è attualmente valido ed è rimasto invariato anche dopo le modifiche normative.
Le imposte dovute per la registrazione includono un'imposta di registro in misura fissa di 200 euro, che non ha subito variazioni, e un'imposta di bollo di 16 euro per ogni 4 facciate scritte o ogni 100 righe.
Queste disposizioni sono attualmente valide e non sono state modificate dalla nuova normativa.
Attualmente, per le somme versate a titolo di caparra confirmatoria o acconto prezzo, si applicano imposte proporzionali. Per la caparra confirmatoria, l'imposta era pari allo 0,5% dell'importo, mentre per gli acconti di prezzo non soggetti a IVA l'imposta è pari al 3%. Tuttavia, a partire dal 1° gennaio 2025, queste aliquote sono state unificate. Sia per le caparre sia per gli acconti, l'imposta sarà dello 0,5% o sarà pari all'aliquota minore prevista per il contratto definitivo, se inferiore. Questo rappresenta un'importante novità che riduce il carico fiscale, in particolare sugli acconti.
È importante sottolineare che l'imposta di registro proporzionale pagata sulla caparra confirmatoria o sugli acconti può essere detratta dall'imposta di registro dovuta per la registrazione del contratto definitivo. Tuttavia, l'imposta di registro fissa di 200 euro non è detraibile.
Il contratto preliminare di vendita di un immobile, noto anche come compromesso, non richiede obbligatoriamente l'intervento del notaio, tranne nel caso di immobili da costruire o in corso di costruzione. In questa specifica situazione, la legge impone che il preliminare sia redatto in forma di atto pubblico notarile o scrittura privata autenticata dal notaio, pena la nullità.
Al di fuori di tale ambito, il compromesso può essere redatto come una semplice scrittura privata tra le parti.
Nella prassi, il contratto preliminare viene sempre sottoscritto con l’ausilio del mediatore, anzi costituisce la conclusione naturale della prestazione di quest’ultimo. Può anche accadere che i mediatori facciano effettivamente coincidere la fine della loro prestazione con il raggiungimento dell’intesa tra le parti, affidando a loro stesse (con l’eventuale ausilio di altri professionisti) la redazione del contratto preliminare.
Questa ipotesi sarebbe del resto coerente con la natura del contratto di mediazione, che impone al mediatore solo l’obbligo di mettere in contatto le parti e di favorire il loro accordo.
Per quanto riguarda la trascrizione, questa non è obbligatoria per i contratti preliminari di compravendita immobiliare, ma è possibile solo quando il contratto è stato stipulato o autenticato da un notaio.
La trascrizione nei Registri Immobiliari conferisce al contratto opponibilità nei confronti dei terzi, offrendo una tutela significativa al promissario acquirente, soprattutto contro eventuali azioni pregiudizievoli del venditore, come vendite a terzi, iscrizioni di ipoteche o fallimenti.
La trascrizione, introdotta con una riforma legislativa nel 1996, ha la funzione principale di "prenotare" gli effetti della trascrizione del contratto definitivo. Questo significa che qualsiasi trascrizione o iscrizione successiva che possa pregiudicare l'acquirente viene neutralizzata, garantendo che l'acquirente possa ottenere il bene libero da vincoli. Inoltre, la trascrizione conferisce un privilegio speciale al promissario acquirente, consentendogli di essere preferito agli altri creditori in caso di vendita forzata del bene.
Anche se la trascrizione è facoltativa, è altamente raccomandata quando la caparra versata è significativa, il periodo tra il preliminare e il contratto definitivo è lungo, o quando il venditore potrebbe essere esposto a rischi economici, come nel caso di un venditore imprenditore.
Le imposte dovute per la trascrizione del contratto preliminare di compravendita immobiliare sono stabilite in misura fissa e sono distinte da quelle previste per la registrazione. Nello specifico, per la trascrizione sono richieste:
-
Imposta ipotecaria:
Questa imposta è pari a 200 euro in misura fissa, indipendentemente dal valore del bene oggetto del contratto preliminare. -
Tassa ipotecaria:
Questa tassa, destinata alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, è fissata a 35 euro. -
Imposta di bollo:
L'imposta di bollo per la trascrizione è pari a 230 euro.
Questi costi sono applicabili alla trascrizione del preliminare e si aggiungono alle imposte già versate per la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate. È importante notare che le imposte versate per la trascrizione non sono detraibili da quelle dovute per il contratto definitivo, a differenza delle imposte proporzionali pagate in sede di registrazione, che possono essere utilizzate come credito d'imposta al momento della registrazione del rogito notarile.
In conclusione, la trascrizione comporta un costo aggiuntivo rispetto alla registrazione, ma garantisce una tutela legale significativa per il promissario acquirente.
Ruolo e Responsabilità del Mediatore
I mediatori immobiliari hanno l'obbligo di registrare i contratti preliminari di compravendita stipulati a seguito della loro attività.
Inoltre, sono tenuti a informare le parti su tutte le circostanze rilevanti dell'affare, inclusa la situazione giuridica e urbanistica dell'immobile.
La mancata comunicazione di informazioni essenziali può comportare responsabilità contrattuale e la perdita del diritto alla provvigione.
