La simulazione del prezzo, ossia dichiarare un corrispettivo inferiore a quello effettivamente pagato in una compravendita immobiliare, è una pratica ancora diffusa. Questo fenomeno deriva dalla sfiducia verso il Fisco, dalla mancata conoscenza delle normative aggiornate e dalla convinzione errata che dichiarare un prezzo superiore al valore catastale rivalutato sia sufficiente per evitare problemi fiscali o legali. Tuttavia, tale comportamento è illecito e comporta gravi conseguenze.
Evoluzione normativa
In passato, la normativa prevedeva che, per le vendite di fabbricati e terreni non edificabili, l’Agenzia delle Entrate non potesse contestare il valore dichiarato nell’atto se questo superava quello calcolato sulla base della rendita catastale. Con il Decreto Bersani, questa protezione è stata limitata alle compravendite di immobili abitativi e relative pertinenze tra privati o tra privati e imprese, purché tassate con imposta di registro.
Oggi, il sistema prezzo-valore consente di calcolare le imposte sul valore catastale rivalutato, indipendentemente dal prezzo dichiarato, ma solo nei casi sopra indicati. Questo sistema non si applica agli atti soggetti a IVA, come quelli in cui una delle parti opera in ambito imprenditoriale o professionale.
Applicazione del sistema prezzo-valore
Il sistema si applica esclusivamente alle compravendite di immobili abitativi e relative pertinenze quando tassate con imposta di registro. Non è applicabile:
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Alle vendite di terreni non edificabili.
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Alle transazioni soggette a IVA, come le vendite effettuate da imprese costruttrici o ristrutturatrici entro cinque anni dalla costruzione o ristrutturazione.
Funzionamento del prezzo-valore
Con il sistema prezzo-valore, l’imposta di registro è calcolata sul valore catastale rivalutato, determinato dalla rendita catastale aumentata del 5% e moltiplicata per un coefficiente fisso:
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110 per la prima casa.
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120 per altri immobili abitativi e relative pertinenze.
Esempio di calcolo:
Un immobile con una rendita catastale di €500 avrà un valore catastale rivalutato di:
(500 × 1,05) × 120 = €63.000.
L’imposta di registro sarà calcolata su questa base imponibile.
Vantaggi del sistema prezzo-valore
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Riduzione del carico fiscale:
La base imponibile è spesso inferiore al prezzo di mercato, riducendo l’importo delle imposte. -
Prevedibilità e certezza:
Il valore catastale è oggettivo e standardizzato, eliminando il rischio di contestazioni arbitrarie. -
Limitazione degli accertamenti:
L’Agenzia delle Entrate non può contestare la base imponibile calcolata sul valore catastale, salvo dolo o frode. -
Trasparenza:
È obbligatorio dichiarare il prezzo reale nell’atto, garantendo un contrasto efficace all’evasione fiscale.
Conseguenze della simulazione del prezzo
Dichiarare un prezzo inferiore al reale è una violazione della legge e comporta gravi rischi:
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Rettifica delle imposte:
L’Agenzia delle Entrate può accertare il valore reale dell’immobile e recuperare le imposte evase. -
Sanzioni amministrative:
Le multe variano dal 200% al 400% dell’imposta evasa. -
Responsabilità solidale:
Venditore e acquirente sono entrambi responsabili per il pagamento delle imposte non versate e delle relative sanzioni.
Conclusione
La simulazione del prezzo rimane una condotta illecita con pesanti implicazioni fiscali e legali. Il sistema prezzo-valore rappresenta un’opportunità per ridurre il carico fiscale e garantire trasparenza, ma richiede che il prezzo effettivo sia sempre dichiarato. Dichiarare il prezzo reale nell’atto non solo è obbligatorio, ma tutela le parti da potenziali accertamenti e sanzioni.
