Il trasferimento della proprietà (o di altro diritto) su un immobile è soggetto ad imposte c.d. “indirette” (sono definite così le imposte che non colpiscono la produzione del reddito, ma il compimento di atti che dimostrano spostamento di ricchezza).
La disciplina della tassazione dei trasferimenti immobiliari è molto variegata, essendo prevista una ricca gamma di ipotesi agevolative basate su requisiti soggettivi dell’acquirente.
In questa sede, per esigenze di sintesi, si tratterà solo delle ipotesi più frequenti ed importanti.
Le imposte che possono trovare applicazione in relazione ad una compravendita immobiliare sono:
-imposta di registro
-imposta sul valore aggiunto (IVA)
-imposta ipotecaria
-imposta catastale
-imposta di bollo
Tralasciando l’imposta di bollo, il cui importo a partire dall’entrata in vigore del sistema telematico di effettuazione degli adempimenti immobiliari è stabilito in misura costante, si deve precisare che l’imposta di registro e l’IVA sono alternative tra loro (con qualche importante eccezione), mentre le imposte ipotecaria e catastale si applicano in tutti i casi, congiuntamente ad una delle prime due.
Per tutte le quattro imposte di cui si tratta, distingueremo le ipotesi in cui esse trovano applicazione in misura ordinaria dalle ipotesi in cui esse vengono versate in misura ridotta per effetto dell’applicazione delle c.d. “agevolazioni prima casa”: Con l’entrata in vigore del Decreto Bersani e con la sua conversione in legge (agosto 2006) è stato modificato il confine dell’ambito di applicazione dell’IVA alle cessioni di fabbricati.
In questa sede, ci occuperemo principalmente della tassazione inerente al trasferimento di fabbricati abitativi e di loro pertinenze. La disciplina relativa ai c.d. fabbricati strumentali è più articolata e complessa (e comporta l’applicazione delle imposte con aliquote diverse): qui ci si limiterà a precisare che il criterio adottato dal legislatore (secondo l’interpretazione fornita da una Circolare del Ministero delle Finanze) per distinguere tra immobile abitativo e immobile strumentale è quello della categoria catastale alla quale l’immobile appartiene.
In pratica, sono abitativi gli immobili delle categorie “A”, fatta eccezione per la “A/10”, che corrisponde agli immobili ad uso ufficio. Sono strumentali gli immobili della categoria “A/10” e di tutte le altre categorie.
Il problema si pone per le autorimesse e i posti auto (“C/6”), le cantine, i solai e i depositi (“C/2” e “C/7”) che possono costituire pertinenza delle abitazioni.
Anche queste unità immobiliari, se sono destinate a pertinenza di immobili abitativi (e la dichiarazione della volontà di creare il vincolo pertinenziale deve essere resa in atto dalla parte acquirente), saranno assoggettate ad imposte secondo i criteri che valgono per gli immobili abitativi. Ciò vale anche se le unità destinate a pertinenza vengono acquistate con atto separato rispetto all’immobile principale abitativo.
Solo ove non sia possibile considerare l’immobile quale pertinenza di un immobile abitativo, si applicheranno i criteri previsti per i beni c.d. strumentali.
Nei casi in cui il trasferimento dell’abitazione sia anche fiscalmente agevolato (c.d. “prima casa”), le agevolazioni potranno estendersi ad una sola pertinenza di ciascuna categoria catastale: così, se un soggetto acquista un appartamento con due autorimesse pertinenziali, solo una di esse potrà essere soggetta ad imposta agevolata; per l’acquisto della seconda autorimessa si pagheranno le imposte (sempre secondo i criteri relativi agli immobili abitativi) in misura ordinaria.
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occorre precisare che:
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Le agevolazioni "prima casa", oggi, si applicano a una sola pertinenza per ogni categoria catastale (C/2, C/6, C/7), ma se si acquistano più pertinenze, le successive sono tassate con aliquote ordinarie.
La vendita di un fabbricato abitativo è soggetta ad IVA quando il venditore è l’impresa che lo ha costruito o ristrutturato, se la costruzione (o la ristrutturazione) è ultimata da meno di 5 anni.
Per le vendite immobiliari effettuate oltre i 5 anni dall'ultimazione dei lavori, l'applicazione dell'IVA non è automatica. Tuttavia, il venditore può optare per l'IVA, ma solo se si tratta di un’impresa costruttrice o ristrutturatrice. In questi casi, l’opzione deve essere dichiarata espressamente nell’atto di vendita, e si applicano le aliquote IVA del 4%, 10% o 22% in base alla tipologia dell'immobile (prima casa, seconda casa, immobili strumentali, ecc.).
Se il venditore non è un’impresa costruttrice o ristrutturatrice, o se non viene esercitata l’opzione per l’IVA, la vendita sarà esente da IVA e soggetta a imposta di registro. In tal caso, si applicano le aliquote del 2% (prima casa) o del 9% (altri immobili abitativi), oltre alle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro ciascuna.
Entro i 5 anni dall’ultimazione dei lavori, l’IVA è obbligatoria per le imprese costruttrici o ristruttrici, senza bisogno di alcuna opzione.
Vediamo più nel dettaglio le aliquote IVA per immobili abitativi:
Aliquota del 4% in caso di "prima casa":
Si applica agli immobili abitativi acquistati come prima casa, purché l'acquirente rispetti i requisiti previsti (ad esempio, non essere titolare di altre abitazioni nello stesso comune e non avere altre proprietà acquistate con agevolazioni prima casa).
Aliquota del 10% per gli altri immobili abitativi:
Questa aliquota si applica agli immobili abitativi acquistati come seconde case, cioè quelli che non rientrano nelle agevolazioni per la "prima casa".
L'aliquota del 10% si applica inoltre agli immobili abitativi non di lusso che non rispettano i requisiti per beneficiare delle agevolazioni "prima casa".
Aliquota del 22% per gli immobili strumentali o abitativi di lusso:
Questa aliquota si applica agli immobili abitativi che rientrano nella categoria catastale A/1, A/8 o A/9, ossia agli immobili di lusso o signorili.
Si applica inoltre agli immobili strumentali, come uffici e negozi.
Per vendite non effettuate dal costruttore.
Quando la vendita è effettuata da un soggetto diverso (es. privato o impresa non costruttrice), non si applica l’IVA ma l’imposta di registro, calcolata secondo altre regole.
Se l’immobile è ultimato o ristrutturato da oltre 5 anni, o se il venditore è un’impresa diversa da quelle sopra indicate o se è una persona fisica non imprenditore, la vendita è sempre soggetta ad imposta di registro.
A partire dal mese di agosto del 2006, sono assoggettate ad imposta di registro anche le vendite compiute da parte delle imprese “immobiliari di rivendita”, ossia le imprese che hanno come oggetto esclusivo o principale della loro attività l’acquisto e la rivendita di immobili (prima della conversione in legge del decreto Bersani queste vendite erano invece trattate in modo analogo a quelle compiute dai costruttori o dai ristrutturatori di immobili).
Come stabilito dall'articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266 (legge finanziaria 2006), successivamente modificato dalla legge 27 dicembre 2006, n. 296 (legge finanziaria 2007), nelle vendite effettuate da privati o da imprese a favore di privati, soggette a imposta di registro ed esenti da IVA, aventi per oggetto immobili abitativi e/o loro pertinenze, la base imponibile per il calcolo dell’imposta di registro può essere determinata, su richiesta dell’acquirente, in base al valore catastale rivalutato dell’immobile, anziché sul prezzo concordato ai fini commerciali.
Questa disciplina è nota come il sistema prezzo-valore, introdotto con il Decreto Bersani e consolidato dalla normativa finanziaria.
Per le vendite di immobili abitativi e relative pertinenze, le imposte ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa, a seconda del regime fiscale della compravendita:
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Per le vendite soggette a IVA, l’imposta ipotecaria e quella catastale sono fissate a 200 euro ciascuna.
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Per le vendite soggette a imposta di registro, l’imposta ipotecaria e quella catastale sono fissate a 50 euro ciascuna.
Queste regole si applicano sia agli immobili abitativi sia alle pertinenze, purché dichiarate tali nell’atto di acquisto.
