In base alle previsioni del codice civile in materia di compravendita, il venditore deve prestare al compratore determinate garanzie relative all’immobile.
Esistono in primo luogo le garanzie concernenti le qualità intrinseche del bene, e la sua idoneità allo scopo per il quale viene acquistato: con riferimento agli immobili ad uso abitativo, assume particolare importanza la questione della esistenza o meno di un Certificato di Abitabilità rilasciato dal Comune.
Premettendo che numerosissimi immobili sono sprovvisti di tale documento pur rispondendo ai canoni previsti dalla legge per la destinazione abitativa (es. rapporti di areazione e illuminazione, altezza dei soffitti, materiali utilizzati per la costruzione, ecc.) è bene sottolineare che la mancanza dei requisiti di abitabilità costituisce (secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale che appare condivisibile) mancanza dei requisiti essenziali del bene venduto, il che autorizza il compratore ad agire in giudizio per la risoluzione del contratto.
Conseguenze pratiche della mancanza del Certificato di Abitabilità
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Risoluzione del contratto: Se l’immobile non è idoneo all’abitazione per mancanza dei requisiti tecnici, il compratore può richiedere la risoluzione del contratto, ritenendo che l’immobile non soddisfi l’uso previsto.
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Riduzione del prezzo: La mancanza del certificato può comportare una svalutazione dell’immobile, inducendo il compratore a richiedere una riduzione del prezzo pagato, soprattutto se i lavori per ottenere l’agibilità richiedono spese significative.
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Problemi nella rivendita: In assenza del certificato, il futuro acquirente potrebbe non accettare la compravendita, creando difficoltà nel trasferimento del bene e obbligando il venditore a regolarizzare la situazione.
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Impossibilità di ottenere mutui o finanziamenti: Le banche spesso richiedono il Certificato di Abitabilità per concedere mutui ipotecari. La sua assenza può rendere difficile per il compratore finanziare l’acquisto.
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Difficoltà nelle ristrutturazioni: L’assenza del certificato può ostacolare l’ottenimento di permessi edilizi o incentivi statali per ristrutturazioni o miglioramenti, poiché la conformità urbanistica e tecnica è un requisito fondamentale.
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Rischio di sanzioni o contestazioni: Se l’immobile non rispetta i requisiti di abitabilità e questo viene rilevato dagli enti competenti, potrebbero essere emesse sanzioni amministrative o richieste di adeguamento.
E’ importante quindi che il venditore si accerti dell’esistenza del Certificato di Abitabilità, o che comunque chieda conferma (all’amministratore del condominio, al costruttore dell’edificio, ad un tecnico di sua fiducia) della sussistenza dei requisiti perché l’immobile sia idoneo ad essere abitato, poiché il rispetto di tali requisiti è oggetto di una garanzia specifica che la legge pone a suo carico (anche se non è obbligatorio citare nell’atto notarile di compravendita gli estremi del Certificato di Abitabilità).
Ruolo del notaio
Il notaio, quale pubblico ufficiale incaricato di redigere e autenticare l’atto di compravendita, svolge un ruolo fondamentale nel verificare la regolarità dei documenti relativi all’immobile. Tuttavia, non è obbligato a verificare l’esistenza del Certificato di Abitabilità a meno che ciò non sia espressamente richiesto dalle parti. Il suo compito principale è accertare che:
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L'immobile sia conforme alla normativa urbanistica e catastale;
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Non vi siano ipoteche, vincoli o gravami pregiudizievoli per l'acquirente.
Il notaio deve inoltre informare le parti sulle eventuali conseguenze legali derivanti dall’assenza del certificato e sulla possibilità che ciò rappresenti un vizio essenziale.
I canoni di destinazione abitativa e i requisiti di abitabilità sono concetti distinti ma strettamente collegati.
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I canoni di destinazione abitativa riguardano le norme urbanistiche e edilizie che un immobile deve rispettare per essere destinato all’uso abitativo. Questi includono la classificazione urbanistica come "residenziale" nel piano regolatore, la conformità alle normative locali sulla destinazione d’uso, e il rispetto di requisiti costruttivi come altezze minime, volumetrie, e illuminazione previsti per gli edifici abitativi. In sostanza, i canoni stabiliscono se un immobile può essere destinato ad uso abitativo dal punto di vista urbanistico.
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I requisiti di abitabilità, invece, si riferiscono alle caratteristiche tecniche e igienico-sanitarie necessarie affinché l’immobile sia idoneo a essere abitato. Tra questi rientrano l’altezza minima degli ambienti principali (es. 2,70 metri), un’illuminazione e ventilazione naturale adeguate, il rispetto delle norme igienico-sanitarie (es. presenza di bagni, assenza di infiltrazioni), la sicurezza strutturale (conformità alle norme antisismiche), la sicurezza degli impianti (elettrico, idraulico, termico) e il rispetto delle prestazioni energetiche minime.
Per ottenere il certificato di abitabilità (o agibilità), è fondamentale rispettare i requisiti di abitabilità, che attestano la sicurezza, la salubrità e la conformità tecnica dell’immobile. Tuttavia, è altrettanto indispensabile che l’immobile rispetti i canoni di destinazione abitativa, poiché questi rappresentano un prerequisito: senza una destinazione urbanistica conforme all’uso abitativo, non è possibile nemmeno avviare il processo per l’ottenimento dell’abitabilità. In sintesi, entrambi sono essenziali, ma il certificato si basa principalmente sulla verifica dei requisiti di abitabilità.
Si segnala che il problema dell’idoneità dell’immobile all’uso per il quale viene acquistato assume particolare rilevanza nelle ipotesi in cui esso sia stato oggetto, in previsione della vendita, di un “cambio di destinazione d’uso” (es. da ufficio ad abitazione, da deposito ad autorimessa, da negozio ad ufficio, ecc.).
Le pratiche di cambio della destinazione d’uso degli immobili sono state oggetto, negli ultimi anni, di una notevole semplificazione sotto il profilo burocratico, qualora si tratti di modifiche cui non si accompagna l’esecuzione di opere edilizie: tuttavia, il mutamento della destinazione d’uso potrebbe essere avvenuto senza accorgersi che le qualità preesistenti dell’immobile, tali da renderlo perfettamente idoneo alla precedente destinazione, sono incompatibili con le caratteristiche richieste per la nuova destinazione (es. unità immobiliare al piano terreno originariamente destinata a negozio, con servizio igienico separato cui si accede dal cortile, la cui destinazione viene mutata in abitazione). Si richiama quindi l’attenzione dei venditori sulla assoluta necessità di verificare (con l’ausilio di un proprio tecnico di fiducia) se il cambiamento della destinazione d’uso possa originare la mancanza delle qualità essenziali richieste per la nuova destinazione, mettendo quindi in pericolo la “tenuta” del contratto di compravendita nel tempo.
