L’obbligo più importante del mutuatario consiste nel rimborsare regolarmente, alle scadenze pattuite, il mutuo che gli è stato concesso.
Le rate di un mutuo a tasso fisso saranno tutte di uguale importo, pari ad una frazione del capitale maggiorato degli interessi.
Le rate di un mutuo a tasso variabile possono invece essere di importo diverso l’una dall’altra.
Nella maggior parte dei casi, benché il tasso sia variabile, il rimborso avviene mediante il pagamento di rate costanti (nell’ambito di ciascun periodo compreso tra una variazione e l’altra del tasso): per ottenere questo risultato (che è indubbiamente tranquillizzante per il mutuatario, il quale conosce in anticipo l’importo del suo esborso per ogni rata), si applica un sistema di ammortamento (c.d. sistema francese) che prevede il rimborso nelle prime rate di una componente di interessi e di una componente di capitale rispettivamente più elevata e più ridotta rispetto a quanto avviene nelle ultime rate.
Un esempio chiarirà questo concetto: un mutuo a tasso variabile di cinque anni, con quindi sessanta rate mensili, prevede il pagamento di euro 1.000,00 per tutte le rate. Nella prima rata, l’importo di euro 1.000,00 sarà dato, per ipotesi, dalla somma di euro 850,00 di capitale e 150,00 di interessi: nella seconda rata, si rimborseranno euro 855,00 di capitale e 145,00 di interessi, nella terza euro 860,00 ed euro 140,00, e così via fino all’ultima rata.
L’importo di ogni rata resta identico, cambia la sua composizione. Nel caso del tasso variabile, bisogna però tenere presente che alla scadenza di ogni periodo (trimestre, semestre, anno) indicato nel contratto, il tasso verrà rideterminato, e quindi anche l’importo delle rate per il successivo periodo sarà costante, ma diverso dall’importo pagato in ciascuna rata del periodo precedente.
Perciò, quando nel corso della trattativa con la banca vengono predisposte simulazioni di ammortamento, è bene tenere presente che, se si tratta di un mutuo a tasso variabile, nessuna di tali simulazioni potrà essere perfettamente conforme a quanto si verificherà nella realtà: è evidente che se all’inizio di ogni trimestre o di ogni semestre o di ogni anno cambia la percentuale dell’interesse, il calcolo ipotizzato prima dell’aggiornamento del tasso potrà rivelarsi lievemente errato, per eccesso o per difetto.
L’inadempimento del mutuatario determina effetti negativi: un effetto sicuro è l’obbligo di versare alla banca, in aggiunta agli interessi corrispettivi previsti dal contratto, gli interessi di mora, che hanno la funzione di ricompensare la banca per il ritardo con cui viene pagata. La somma degli interessi corrispettivi e di quelli di mora non può comunque eccedere la percentuale indicata periodicamente dal Ministero dell’Economia come soglia di usura. Inoltre, mentre gli interessi corrispettivi possono essere periodicamente “capitalizzati”, cioè possono costituire base per il calcolo degli interessi successivi, la capitalizzazione periodica degli interessi di mora è vietata per legge.
Un effetto eventuale (ma molto più drammatico) dell’inadempimento è la risoluzione del contratto.
Perché la banca sia legittimata ad agire per la risoluzione del contratto non basta il mancato pagamento di una singola rata, ma occorre che il mutuatario non abbia pagato almeno sette rate (se mensili), anche non consecutive (questo è quanto prevede la legge in vigore, malgrado si legga diversamente in molti documenti informativi predisposti dalle banche).
Considerati gli obblighi che il mutuatario assume, è importante che egli eserciti i diritti che la legge gli accorda: in particolare, esistono norme in materia di trasparenza dei contratti bancari che impongono alle banche di consegnare ai clienti documenti informativi, tra i quali spicca il c.d. “Documento di Sintesi”, che riassume il contenuto del contratto di mutuo. Recentemente le banche sono state altresì obbligate ad indicare nei contratti di mutuo il c.d. ISC (Indice Sintetico di Costo): si tratta di un indice che misura, in percentuale sull’importo del mutuo, il costo annuale posto a carico del cliente.
Oltre al rimborso delle rate di mutuo, il mutuatario è soggetto ad altri obblighi accessori. Egli deve assicurare e mantenere assicurato l’immobile dato in ipoteca per tutta la durata del mutuo, con vincolo della polizza a favore della banca.
In molti casi, il contratto prevede limiti o addirittura divieti riguardanti l’alienazione della proprietà (o anche l’esecuzione di modifiche) dell’immobile senza il preventivo consenso della banca (sulla validità dei quali si potrebbe discutere).
La spiegazione sin qui fornita richiede un aggiornamento per includere le modifiche normative intervenute:
Numero di rate non pagate per la risoluzione del contratto: In precedenza, la legge prevedeva che la banca potesse risolvere il contratto di mutuo in caso di mancato pagamento di almeno sette rate mensili, anche non consecutive. Tuttavia, per i mutui stipulati dopo il 2016, la soglia è stata elevata a diciotto rate non pagate prima che la banca possa procedere alla risoluzione del contratto e all'esecuzione forzata dell'immobile ipotecato.
Documenti Informativi Obbligatori
Le banche sono obbligate a fornire ai clienti una serie di documenti informativi volti a garantire la trasparenza contrattuale e una corretta comprensione delle condizioni del mutuo. Tra i principali documenti informativi obbligatori rientrano:
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Documento di Sintesi
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Riassume i termini e le condizioni principali del contratto di mutuo (importo, tasso di interesse, durata, costi accessori, ecc.).
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È obbligatorio fornirlo sia in fase precontrattuale sia al momento della stipula del contratto.
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Indice Sintetico di Costo (ISC)
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Mostra il costo complessivo del mutuo in termini percentuali annui, includendo interessi e costi accessori.
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È essenziale per confrontare diverse offerte di mutuo.
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Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES)
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Obbligatorio in base alla Direttiva Europea sul Credito Ipotecario recepita in Italia (2016).
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Fornisce informazioni dettagliate e standardizzate per facilitare il confronto tra offerte di mutuo, come l’ammontare del mutuo, il tasso di interesse, il rimborso e i costi totali.
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Informativa precontrattuale
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Contiene informazioni generali sui diritti del cliente, le condizioni del mutuo e le eventuali garanzie richieste.
Conseguenze della Mancata Fornitura dei Documenti Informativi
La mancata consegna o incompletezza di questi documenti da parte della banca può avere le seguenti conseguenze:
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Nullità o annullabilità del contratto di mutuo
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Se la banca non adempie agli obblighi di trasparenza, il contratto potrebbe essere dichiarato nullo o annullabile, in quanto si configura una violazione delle norme sulla trasparenza bancaria e dei principi di correttezza e buona fede.
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Diritto al risarcimento del danno
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Il cliente potrebbe chiedere il risarcimento dei danni subiti a causa della mancata comprensione delle condizioni contrattuali o di costi nascosti, dimostrando il pregiudizio economico subito.
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Sanzioni amministrative per la banca
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Gli organi di vigilanza, come Banca d’Italia, possono applicare sanzioni amministrative alla banca per la violazione delle normative sulla trasparenza.
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Modifica o rinegoziazione del contratto
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Il cliente potrebbe richiedere la revisione del contratto per adeguarlo alle normative, eliminando eventuali clausole vessatorie o poco chiare.
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Interventi dell’Arbitro Bancario Finanziario (ABF)
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In caso di controversia, il cliente può rivolgersi all’ABF per ottenere una decisione rapida e a costi contenuti. L’ABF valuta il comportamento della banca rispetto agli obblighi di trasparenza.
Importanza dei Documenti Informativi
L’obbligo di consegna dei documenti informativi è disciplinato dal Testo Unico Bancario (TUB) e dalle disposizioni di Banca d’Italia in materia di trasparenza. Tali documenti sono fondamentali per garantire che il cliente:
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Comprenda pienamente i termini del contratto.
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Possa confrontare offerte alternative.
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Sia consapevole dei propri diritti e dei costi effettivi del mutuo.
