La normativa vigente prevede che, nelle compravendite tra privati aventi per oggetto immobili abitativi e/o loro pertinenze, su richiesta della parte acquirente, si possano indicare nell’atto due importi distinti. Cioè il prezzo commerciale dell’immobile e il suo valore fiscale (determinato sulla base della rendita catastale rivalutata). Tale regola è stata estesa dalla Legge Finanziaria 2007 anche alle vendite tra imprese e privati, qualora soggette ad imposta di registro e non ad IVA.
In questi casi, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono calcolate sul valore catastale e non sul prezzo commerciale, eliminando la convenienza dell’acquirente a dichiarare un prezzo inferiore a quello reale. Tuttavia, l’occultamento del corrispettivo accertato tramite verifiche (es. sui movimenti bancari) comporta la perdita di questo beneficio, con il calcolo delle imposte basato sul corrispettivo effettivo.
Riduzione degli onorari notarili.
Per favorire la trasparenza nelle transazioni, la Legge Finanziaria 2006 ha introdotto una riduzione dell’onorario notarile del 20%, successivamente aumentata al 30% dal Decreto Bersani, applicabile agli atti di compravendita che rispettano la regola della doppia indicazione.
Tassazione delle plusvalenze immobiliari.
La plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile entro cinque anni dall’acquisto è considerata un “reddito diverso” ed è soggetta a tassazione ai sensi del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (D.Lgs. 917/1986). Tuttavia, non sono tassate le plusvalenze se:
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L’immobile è stato utilizzato come abitazione principale per oltre metà del periodo di proprietà.
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La vendita avviene dopo cinque anni dall’acquisto.
Dal 2020, l’aliquota dell’imposta sostitutiva sulla plusvalenza è stata aumentata dal 20% al 26%, applicabile su richiesta del venditore direttamente al notaio, che provvede al versamento all’Erario. Sebbene questa opzione comporti un pagamento immediato, nella maggior parte dei casi risulta più vantaggiosa rispetto al regime ordinario.
Per gli immobili che hanno beneficiato del Superbonus 110%, venduti entro dieci anni dal completamento degli interventi, è stata introdotta una nuova forma di tassazione, applicabile sulla plusvalenza generata.
Compravendite soggette ad IVA.
La disciplina fiscale delle vendite immobiliari tra imprese e privati, soggette ad IVA, non ha subito modifiche rilevanti. L’IVA continua ad essere calcolata sul prezzo commerciale concordato e non sul valore catastale. Tuttavia, per limitare fenomeni di sottofatturazione, è stato previsto che il valore normale dichiarato per fini IVA non possa essere inferiore al finanziamento richiesto dall’acquirente per l’acquisto dell’immobile.
La normativa in materia di compravendite immobiliari ha introdotto strumenti per favorire la trasparenza e contrastare l’occultamento dei corrispettivi. Le recenti modifiche, come l’aumento dell’imposta sostitutiva sulle plusvalenze e la tassazione degli immobili ristrutturati con il Superbonus, riflettono l’evoluzione normativa volta a garantire una maggiore equità fiscale. È sempre consigliabile affidarsi a un notaio o a un professionista per assicurare il rispetto delle disposizioni vigenti.
