La trascrizione è la formalità attraverso la quale si dà pubblicità ad un atto che trasferisce o costituisce diritti reali di godimento su un bene immobile.
Si tratta di un adempimento di enorme rilevanza: in una compravendita il passaggio della proprietà è efficace tra le parti del contratto per effetto della sua sottoscrizione; al contrario, perché il passaggio della proprietà abbia effetto nei confronti dei terzi occorre la trascrizione nei Registri Immobiliari.
La trascrizione si effettua mediante la presentazione di una nota, nella quale si indicano gli estremi salienti dell’atto immobiliare, precisando che esso ha luogo contro il soggetto che aliena il diritto e a favore del soggetto che lo acquista.
Il sistema della pubblicità immobiliare, improntato alla regola della continuità delle trascrizioni (per cui una trascrizione contro un soggetto relativa alla proprietà di un immobile deve essere preceduta da una trascrizione a favore dello stesso soggetto, relativa allo stesso immobile), si basa sui nominativi delle persone che trasferiscono e acquistano diritti su immobili (fanno eccezione alcuni territori già facenti parte dell’impero austro-ungarico, nei quali è sopravvissuto il c.d. “sistema tavolare”, basato sul bene immobile e non sulle persone che si succedono nella sua titolarità).
Per ricostruire la storia dei passaggi di proprietà di un immobile, si deve effettuare una indagine nominativa, partendo dall’attuale proprietario, per procedere a ritroso nel tempo esaminando le formalità eseguite a carico e a favore del suo dante causa, del precedente dante causa, ecc., proseguendo nella ricerca fino a quando si ritenga di avere chiarito ogni dubbio sulla effettiva provenienza dei diritti che devono essere trasferiti. Con riferimento al sistema della trascrizione (c.d. pubblicità dichiarativa), vige una regola fondamentale: nell’ipotesi in cui lo stesso soggetto, comportandosi scorrettamente, dopo avere trasferito un diritto ad un altro soggetto lo trasferisca nuovamente ad un nuovo soggetto diverso dal precedente, tra i due acquirenti dello stesso diritto non prevale quello che ha stipulato il contratto cronologicamente anteriore, ma quello il cui acquisto viene trascritto per primo, anche se successivo nel tempo.
La regola, che apparentemente può apparire iniqua, risponde alla logica della tutela dell’affidamento dei terzi: fino a quando una compravendita non è trascritta nei registri immobiliari, i terzi non hanno modo di conoscerne la stipulazione. Quindi, essi sono legittimamente autorizzati a ritenere che la proprietà non si sia mai spostata e che l’ex proprietario, già venditore, sia invece tuttora il proprietario non avendo compiuto alcun atto di alienazione.
Solo con la trascrizione, che viene eseguita su registri pubblici che chiunque può consultare, si può addossare ai terzi l’onere di informarsi: il secondo acquirente che, comportandosi secondo diligenza, esamina i registri immobiliari e non trova trascritta alcuna vendita a carico del suo venditore, deve essere tutelato perché fa legittimamente affidamento su quanto emerge dai soli documenti che egli ha il diritto (e l’onere) di consultare.
E’ compito professionale del notaio eseguire le ispezioni presso l’Ufficio del Territorio competente aggiornandole fino ad una data il più possibile vicina a quella in cui sarà stipulato l’atto: grazie ai moderni mezzi tecnologici, la maggior parte dei notai in esercizio può eseguire tali verifiche dal proprio studio, per via telematica, con il massimo aggiornamento possibile.
Stante la regola della prevalenza del soggetto che trascrive per primo su quello che acquista per primo ma trascrive per secondo, è dovere del notaio procedere alla trascrizione nel più breve tempo possibile, onde limitare il rischio che il contraente acquirente sia preceduto da altro acquirente successivo più veloce nel trascrivere.
La trascrizione ha luogo mediante l’esibizione di una nota di trascrizione e di una copia dell’atto presso l’Ufficio del Territorio nella cui circoscrizione è situato l’immobile oggetto dell’atto (anche nei casi di trasmissione telematica con il c.d. adempimento unico, farà fede ai fini della trascrizione la data di presentazione della nota e della copia cartacea dell’atto).
La voltura catastale è invece un adempimento di natura fiscale: la funzione del Catasto è quella di identificare l’immobile con dati univoci, nonché quella di attribuire agli immobili un valore ai fini del pagamento delle imposte, attraverso il meccanismo della rendita catastale.
Ogni immobile ha una intestazione catastale, relativa alla persona del titolare del diritto di proprietà o di altro diritto: la voltura serve per mutare l’intestazione catastale. Tuttavia, è bene tenere presente che solo i Registri Immobiliari, e non il Catasto, fanno fede per quanto riguarda l’accertamento della titolarità di diritti su beni immobili.
Esistono altri adempimenti, di minore rilevanza, di cui in questa sede ci si limita a dare cenno: i principali sono la Comunicazione della cessione di fabbricato che deve essere inoltrata al Comando di Polizia competente o al Sindaco del Comune ove è ubicato il bene, entro 48 ore dalla stipulazione del contratto; la comunicazione al Sindaco del Comune ove è ubicato il bene nel caso di alienazione di terreni.
Si noti che Per gli atti notarili o i contratti registrati presso l'Agenzia delle Entrate, tra cui rientrano anche quelli di compravendita di fabbricati a uso abitativo, non è più necessario effettuare la Comunicazione della cessione di fabbricato, come previsto dal Decreto Legge 47/2014 convertito nella Legge 80/2014. L'obbligo persiste solo per i contratti non soggetti a registrazione, come il comodato d'uso gratuito non registrato. La comunicazione al Sindaco in caso di alienazione di terreni può essere richiesta in base a normative locali o regionali specifiche.
Si ricapitoli quanto appena menzionato.
La comunicazione della cessione di fabbricato al Comune non è più obbligatoria nei seguenti casi:
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Atti notarili o contratti registrati
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Ai sensi del Decreto Legge 47/2014, convertito nella Legge 80/2014, non è necessario effettuare la "Comunicazione della cessione di fabbricato" al Comune per gli atti di trasferimento di immobili (come compravendite, donazioni o locazioni) che siano:
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Stipulati davanti a un notaio.
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Registrati presso l'Agenzia delle Entrate.
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Questo perché la registrazione presso l'Agenzia delle Entrate è considerata una forma di adempimento automatico degli obblighi di comunicazione.
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Contratti non registrati presso l'Agenzia delle Entrate
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L'obbligo di comunicazione al Comune permane per i contratti che non vengono registrati presso l'Agenzia delle Entrate. Tra questi:
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Comodato d’uso gratuito non registrato: Se il contratto non è formalizzato con una registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, il cedente è tenuto a comunicare la cessione di fabbricato al Comune.
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Locazioni brevi (inferiori a 30 giorni): Questi contratti, non obbligatoriamente soggetti a registrazione, possono richiedere la comunicazione al Comune in determinati casi.
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Quando i contratti non devono essere registrati
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Non tutti i contratti devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate. I principali casi in cui la registrazione non è obbligatoria includono:
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Locazioni brevi: Contratti di durata inferiore a 30 giorni complessivi nell’anno tra le stesse parti.
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Comodato d’uso gratuito: La registrazione è necessaria solo se richiesta per agevolazioni fiscali (es. IMU) o su richiesta di una delle parti.
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Contratti preliminari senza effetti traslativi: Preliminari che non trasferiscono il possesso immediatamente o la proprietà non devono essere registrati, salvo che siano redatti in forma pubblica o autenticata da un notaio.
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Atti privati senza rilevanza fiscale: Contratti che non implicano obblighi fiscali immediati non richiedono registrazione.
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Comunicazione per alienazione di terreni
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In caso di alienazione (vendita o trasferimento) di terreni, potrebbe essere richiesto di comunicare l’operazione al Sindaco. Tuttavia, questo obbligo non è generalizzato, ma dipende da normative locali o regionali, che devono essere verificate caso per caso.
