Se Tizio, sposato in regime di comunione legale con Caia, stipula da solo un contratto preliminare per vendere un immobile appartenente alla comunione, si pone il problema della validità e dell’efficacia di tale impegno in assenza del consenso dell’altro coniuge.
Obblighi in caso di inadempimento
In caso di inadempimento da parte di Tizio, il promissario acquirente può richiedere il risarcimento del danno. Tuttavia, la possibilità di ottenere l’esecuzione in forma specifica dipende dalla validità dell’impegno assunto e dalla presenza o meno del consenso di Caia.
Regole sull’amministrazione dei beni comuni
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Art. 180 Cod. Civ.: Gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, come la vendita di immobili, richiedono il consenso di entrambi i coniugi.
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Art. 184 Cod. Civ.: Gli atti compiuti senza il consenso dell’altro coniuge, se non convalidati, sono annullabili se riguardano beni immobili o mobili registrati.
Poiché la vendita di immobili è un atto eccedente l’ordinaria amministrazione, un contratto preliminare stipulato senza il consenso di uno dei coniugi può essere annullato.
Possibilità di esecuzione in forma specifica
Un orientamento giurisprudenziale (Cass. Civ., Sez. II, 2202/13) sostiene che, anche in caso di mancanza del consenso del coniuge estraneo, il promissario acquirente possa comunque richiedere l’esecuzione in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 del Codice Civile. Questo approccio considera il contratto preliminare efficace fino a quando non venga annullato, consentendo al promissario acquirente di far valere il proprio diritto.
Orientamento prevalente sull’esecuzione in forma specifica
Tuttavia, secondo la giurisprudenza prevalente (Cass. Civ., Sez. II, 10675/95), l’impegno assunto da un solo coniuge per un bene comune è inefficace senza il consenso dell’altro. Di conseguenza, il promissario acquirente non può richiedere l’esecuzione in forma specifica, poiché l’obbligazione contratta manca di rappresentanza e validità.
Partecipazione necessaria del coniuge estraneo
Le Sezioni Unite della Cassazione (Cass. Civ., Sez. Unite, 17952/07) hanno stabilito che, per richiedere l’esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare riguardante un bene comune, è necessario coinvolgere l’altro coniuge, rimasto estraneo alla stipula. La mancata partecipazione comporta la nullità del processo (Cass. Civ., Sez. II, 8040/2019; Cass. Civ., Sez. II, 18864/13).
Conclusione
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Esecuzione in forma specifica: Esistono due orientamenti. Secondo l’interpretazione prevalente, non è possibile ottenere l’esecuzione specifica di un contratto preliminare concluso da un solo coniuge senza il consenso dell’altro. Tuttavia, un altro orientamento ammette questa possibilità, purché il contratto non sia stato ancora annullato.
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Risarcimento del danno: In ogni caso, il promissario acquirente ha diritto al risarcimento del danno per l’inadempimento.
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Coinvolgimento del coniuge estraneo: Per la validità del processo volto all’esecuzione in forma specifica, è indispensabile coinvolgere il coniuge che non ha partecipato alla stipula.
